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来源 | 水星资管 2024-04-15
欢迎来到「开兴的投资思考」，在这里，我们将与您分享张开兴在投资领域的研究和思考，以及他对未来经济发展的看法和预判。今天开兴将和你分享“低估值＋高分红＋中成长（利润）＋长期投资＋分红复投”有哪些好处？
张开兴，金斧子集团创始人兼CEO，兼具企业家与投资人双重身份，同时拥有金融与科技结合的实践经验，拥有超过12年以上的宏观洞察、产业研究、科技前沿、基金挑选、个股跟踪、财务分析、资产配置、市场营销、团队管理经验，积累了丰富的全生命周期与全方位资产配置实践经验，投资视野贯穿一二级市场。
20年前，一批赚了大钱的房产投资客，他们有的快进快出，炒商品房赚个差价走人；有的人是长期持有且不断增持商铺，享受房产升值和租金收入。
那些年来，不管是房子、写字楼、商铺市价和租金都一路飙升。比如说，从2000年到2020年，国内房价年均涨幅达到8.5%。20年的坚持，财富自然水涨船高。
接下来，开兴将用大家通俗易懂的“买商铺与收租”类比总结“低估值＋高分红＋中成长＋长期投资＋分红复投”的诸多好处
为了便于理解，我们低估值PE定在5来给大家举例子。
低估值：市盈率PE=5
高分红：股息率＝20%
中成长：利润增速10%
在房地产投资中：
商铺价格1000万（类比市值）
租金收入200万（类比利润）
估值PE＝5=1000万/200万（商铺市价/租金收入）
股息率=20%=200万/1000万
第一年
假设第一年你拥有10套价值1000万的商铺，这个时候总价值1亿。
每套商铺每年的租金收入200万，那么第一年结束后，租金收入总共是2000万。你拥有的10套商铺的总价值是商铺的市价10000万（1000*10）＋2000万（200*10）当年的租金收入=12000万。
其实，也就是当你一拥有一批PE=5的商铺（买入“低估值＋高分红＋中成长”基金类似），理想状态下你的年化回报就是20%了，如果不需要额外的钱翻新商铺和更新设施之类的话，也就是100%租金收入就是分红利润。
第二年
假设你把都第一年收到的2000万租金立刻再购买2套商铺（1000*2=2000万）。这在股票投资中这叫“分红复投”，好机会当然不能浪费与错过。
如果第二年商铺市价因为市场悲观情绪导致跌了20%，也就是跌到800万一套，但是租金收入没有跌（中成长）反而涨了10%，也就是到了220万/年。那么第二年结束后，你拥有的12套商铺的总价值是商铺的市价9600万（800*12）＋2640万（200*1.1*12）当年的租金收入=12240万。
也就是说“低估值＋高分红＋中成长”这样的基金和股票，即使股价跌了20%，但因为利润增长和每年分红，实际上一年下来投资者没有亏损或者只是微亏。这就是“低估值＋高分红＋中成长”基金能够穿越牛熊的逻辑。
第三年
如果第二年商铺市价继续不涨，还是800万一套。如果把去年收到的2640万租金购买约3套商铺（800*3=2400万）。因为租金收入对比商铺市价性价比高（同理上市公司分红对比市值太高了如股息率20%）
第三年增加了3套商铺，同时租金收入涨到了242万/年（10%增长）。那么第三年总的租金收入约为242*15=3630万。第三年结束后，你拥有的15套商铺的总价值是商铺的市价12000万（800*15）＋3630万（220*1.1*15）当年的租金收入=15630万。所以，即使买入的时候“倒霉”商铺市价跌了20%，但是坚持2年整体增值56%！
这就是“低估值＋高分红＋中成长”折这样的股票或者基金，即使市场不好，你持有2-3年的话还依然赚钱的原因。
第四年
随着时间的推移，第一年与第二年分别赚了2000万与2640万的租金收入后买了2和3套商铺，这样的结果为第三年累积了收入达到3630，我想一定能够明显感受到了分红复投的好处。
所以第四年一开始继续把第三年赚的3630万租金收入再买了约4套（按4套计算）， 这个时候你就有了15+4=19套商铺。同时租金继续涨幅10%，达到了266.2万/年了。经过三年的租金收入复投商铺，第四年你拥有的19套商铺的总价值是商铺的市价15200万（800*19）＋5057.8万（242*1.1*19）当年的租金收入=20257.8万。
这就是从长期看，我们“低估值＋高分红＋中成长”基金不希望股价大涨的原因。因为价格跌下来后，可以用分红买到更多股数。
假设第四年期间商铺市价回到1000万/套会是什么场面？
恭喜你！你拥有的财富是，19套商铺的总价值是商铺的市价19000万（1000*19）＋5057.8万（242*1.1*19）当年的租金收入=24057.8万。没错，不知不觉三年翻倍了。所以我经常说“低估值＋高分红＋中成长”这样的基金你买了两三年后，业绩表现才刚刚开始。
你以为这样就结束了吗？全市场“难得的低估值＋难得的高分红＋难得的中成长＋难得的分红复投＋难得是多年坚持”，那么老天爷一定会奖励你！因为均值回归或者价值发现是一定会发生的。
如果商铺市价与租金继续上涨呢？动力是什么呢？是租金收入高（分红可观），特别是市场没什么好的资产的时候，能够长年维持10-20%股息率的公司很香啊。
按照我们理解，一个垄断性公司能够维持分红4-5%是最优解，因为这个时候也远高于十年期国债收益率了。那4-5%的股息率，对应商铺价值与租金价值几何？也就是第五年，租金收入达到292.6万的时候，商铺市价应该是5852万。
这个时候你都财富空间就打开了！但也过了3-4年甚至4-5年了。
这个时候可以想象，24*5852=140448万（商铺合理价值）＋266*1.1*24（租金收入）=147470.4万。14倍啊，这是当初买入10套商铺后坚持拿几年，同时租金收入增长赚钱继续买多几套带来的十四倍收益。
这就是开兴一直说的“低估值＋高分红＋中成长＋分红复投＋长期投资”的魅力。
我们可以同时赚5份钱：
1，低估值回归合理估值的钱。
2，上市公司每年分红的钱。
3，企业利润增长的时候钱。
4，分红复投获得更多股份的钱。
5，坚持多年“持有、分红、复投”真正做时间朋友复利的钱。
当然，实践中很难做到PE等于5的公司会100%分红（股息率20%），因为还需要拿出利润做一些维护性的经营开支或者提升竞争力的资本开支。一般50%利润分红（股息率10%）是这类公司的常态。
“低估值＋高分红＋中成长＋长期持有＋分红复投”，看懂已是中年 但是为时不晚。
巴菲特之所以厉害，不在于他在75岁的时候拥有了450亿的财富，而在于他年轻的时候20-30岁想明白了许多事情，然后用一生的岁月（70年）来坚守。
金斧子集团创始人
水星资管张开兴
2024年4月15日
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