过往这十年，尤其是2015年以来，宏观经济在多重不确定的因素影响下，依旧保持了相对稳定的发展态势，每年过万亿的商品房销售额增量功不可没，甚至可以说是居功至伟。

2021年下半年以来，商品房销售额大幅回落，至今没有扭转的趋向，很多行业由此出现转向也是必然的。由于地产开发周期自身特性的缘故，2022年的商品房销售额，已经不可避免地会继续下滑。而且随着新发展模式的提出和落实，高杠杆和高周转的模式已经被遏制，18.19万亿的年度销售额，会在一段时间里成为天花板了。

这个现实，不仅仅对地产股的投资影响巨大，很多行业的投资逻辑，也在发生颠覆性的转变。商品房的销售额属于房企，也同样属于水泥、钢铁、建材、家电、装饰等行业。数万亿额度的下降，对相关产业，甚至扩散到大消费等更广阔的领域，都是一个釜底抽薪式的打击。从调控层面上来说，考虑到整体经济环境，紧缩性措施近期不必多担心，房地产税试点的停止就是一个明证。

现在提倡的是新发展模式，大幅降低开发杠杆率和居民杠杆率，通过租赁住房来化解房价和居住的压力。与之相伴的是在教育、社保、医疗等方面做了全方位的配套，近期“新市民”的概念，也会在实质上对限购和限贷进行松动。这是一个立体化操作，目标远大，只是落实速度太快，市场还需要一定时间的适应。

自2021年下半年以来，股市的动荡，正是这种适应过程的客观表现。很多事情，没有对错，只有结果。参加这个比赛，就必须按照规则来，愿赌服输。我们面对当前的资本市场，面对未来不确定的经济环境，此时此刻要想赚钱，就需要尽快适应新的规则，别无他法。

对于地产股来说，随着大多数民营房企挣扎在生死线，原本需要数年才能完成的集中化进程，被进一步提速了。在这一轮惨烈的淘汰赛中，很多国企的自身情况，其实与民企并无太大差异，但挤兑从来都是自下而上的，很多企业不是被自身经营击倒的，而是被出身所累。

“你努力了十几年，才有资格和我一起喝咖啡，其实你不知道，这杯咖啡不过是我的施舍。”

行业格局现在非常清晰，民营房企已经让出了数万亿的行业空间，未来数年内都在休养病体，其中大部分会逐步离开市场。极少数还在岸上的民营房企，后面的发展也只会更加谨慎，毕竟满目疮痍，再多的雄心壮志，也抵不上兔死狐悲。

十个人的饭，五个人不吃了，还有一个只吃到半饱，谁是受益者？未来属于国企，尤其是属于头部央企，这是当前地产股投资最大的逻辑。一年前，大家还在拼命去抢不到5%净利润率的地块，而现在到处都是邀请，到处都是两位数净利润率的优质项目。数以百亿计的非三道红线并购贷款或并购债，更让他们如虎添翼，这条路已经畅通无阻了。

国企阵营现在分成三个部分，一是央企，二是国企背景的混合所有制企业，三是地方国企。其实力也基本是这个排序，如今秩序已定，对地产股的投资者来说，投资逻辑前所未有地清晰。

在原有的竞争环境中，国企最大的短板是管理效率，这并不会随着民营房企的坍塌而有所改变。后面我们会看到业绩高歌猛进，但各种问题也需要学会承受，一统天下了，可以理解吧。

有些事情和投资有关，有些事情和投资无关，大多数人只能看到结果，但他们自己身处其境的时候，就看不到结果了。

作者：朱酒
来源：雪球

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