2026年二季度以来，公募REITs市场出现持续集中调整。截至6月23日，中证REITs全收益指数较年内高点回撤幅度已超10%，仅6月单月回撤就接近5%，创下市场成立以来的阶段性跌幅记录。
图：中证REITs全收益指数 数据来源：wind
图：中证REITs全收益指数月度跌幅创阶段性记录 数据来源：wind
一、今年REITs资产为什么大面积调整？
（1）供给端加速扩容 2025年12月31日证监会正式推出商业不动产REITs试点，标志着国内REITs市场从基础设施领域向商业不动产品类正式扩围，市场供给扩容预期全面升温。而进入2026年二季度，供给压力也从预期逐步落地为现实冲击。 图：《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》 数据来源：证监会 首先，二季度REITs市场面临供给冲击，首批4只商业不动产REITs合计发行规模超200亿元，大量配置资金转向一级市场打新，直接分流二级市场存量资金。 图：首批商业不动产REITs发行规模 数据来源：wind 图：公募REITs单月发行规模及数量 数据来源：申万宏源 其次，6月18日首批商业不动产REITs正式上市，截至6月23日各标的已跌破发行价，一二级价格倒挂进一步打压市场情绪，带动存量REITs估值同步调整。 图：首批商业不动产REITs上市表现 数据来源：wind（截至6月23日） 同时，6月22日第二批商业不动产REITs发行正式获批，市场对后续供给持续扩容的担忧加剧，促使短期资金加速离场，进一步推升了本周REITs资产的调整幅度。 （2）增量资金缺位 针对REITs市场扩容，监管层在2025年底已明确提出加强二级市场建设，包括推出REITs指数基金、将REITs纳入符合条件公募基金投资范围等需求端支持举措。但上述政策在前期并未实质性落地，市场预期的REITs指数基金直至6月16日才正式获批，二季度全程未形成实际增量资金；尽管部分固收+已启动修改基金合同、新增REITs投资范围的工作，但受市场流动性偏弱、A股科技主题表现强劲等因素约束，并未形成实质配置力量。 图：首批REITs全收益指数基金已经获批 图片来源：证监会 供给端加速落地而需求端迟迟未能跟进，供需节奏错配直接放大了市场的短期波动。 （3）科技行情“虹吸效应” 二季度A股市场科技成长主线持续演绎，形成极强的资金虹吸效应。权益市场的主题性行情使得以稳定现金流为核心特征的REITs资产相对吸引力下降，部分配置资金转向权益市场，也进一步加剧了REITs市场的调整压力。
二、REITs资产还有配置价值吗？
短期的情绪性调整并未改变REITs资产的底层属性，随着估值回调与需求端政策逐步落地，其配置性价比正在重新显现。 经过本轮集中调整，全市场REITs的现金分派率中枢已回升至具备吸引力的区间，从绝对收益视角看，当前价格已经释放了部分供给冲击的风险，资产的安全边际得到明显修复，配置性价比正持续提升。 图：REITs资产现金分派率对比 数据来源：中金公司 6月16日，首批4只中证REITs全收益指数基金正式获批，标志着需求端支持政策从预期进入落地阶段。后续若科技行情边际降温，固收+产品对“类固收”资产的配置需求将逐步释放，有望为REITs市场带来持续的增量资金，推动估值修复。 从市场发展维度看，国内公募REITs规模已增长至当前的2300亿元，品类持续丰富、市场机制不断完善，作为大类资产配置中独立类别的价值持续凸显。对于具备中长期配置需求的投资者而言，当前时点更应聚焦底层资产的运营能力、现金流确定性与分红稳定性，根据自身风险承受能力与投资周期筛选标的，把握估值回调带来的布局机会。 图：公募REITs市值持续增加 数据来源：wind
