你有没有发现，最近楼市的动作有些大。

房贷利率刚下调没多久，最近又有城市开始降低首付了，买房变得越来越容易了起来。

就在2月17日，根据中新经纬报道，山东菏泽那里的四大行已经下调了个人房贷的首付款比例。

无房无贷的购房者，首付款比例可以从30%，最低下降到20%。

即使有房，只要贷款结清了，或者没有贷款记录，也可以将首付款的比例放低到25%。

如果只是菏泽，那作为特例，我们不必太过关注。

然而，没过两天，有大量的城市，都在跟进，开始悄悄降低了自己的首付。

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仔细数一数，居然有这么多城市开始降首付了。

菏泽打响了降低首付的第一枪，从此之后，就有不少城市也开始纷纷行动了起来。

据媒体公开报道，目前有菏泽、重庆、赣州、南宁、佛山这些城市降低了首付比例。

当然，也可能存在一些小城市同样发生了降低首付的现象，暂时没被媒体观察到，这些暂且不提，只看公开报道的。

（来源：凤凰网财经）

先说重庆，它很特别的一点是，在2021年年底时已经有少量的银行开启了住房贷款的首付比为20%。

只是出台政策的银行特别少，而且能申请到20%的购房者也不多，资格审核非常严格，需要具有稳定工作，对年龄段也有一定的限制。

在农历新年过后，重庆降低到20%首付比的银行数量变多了，并且对购房者的资质也卡得不那么严格了。

有重庆户籍，或者社保缴纳一年以上的外地人，都可以申请了。

当然，只是银行说了也不算，还要看楼盘的情况。

如果新开盘的楼盘之前谈好的是三成首付，那么还是要按照三成来。

江西赣州的情况有些类似，包括国有大行在内很多银行都降低了首套房贷的首付比例，最低也是可以达到20%。

重庆、赣州这两个城市和菏泽不太一样，只调整了首套房贷的比例，没有对二套做出调整。

并且，重庆限贷，赣州限购，它们可以看成是为了刚需服务的。

而剩下的两个城市则有一些微妙的不同。

（来源：南宁住房公积金管理中心网站）

在2月18日，南宁发表了《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》。

其中明确了执行首套房公积金贷款政策的，首付款比例不得低于住房价值的20%。

执行第二套房公积金贷款政策的，首付款比例不得低于住房价值的30%。

和其他城市略微不一样，南宁的降低首付，只是公积金贷款，非商贷，受众面稍微有点窄。

一座城市内部，也因为区域不同产生了部分松动。

（来源：财联社）

佛山， 它的非限购区的部分楼盘的首付也降了，限购区域依旧不变。

此外，还有一个虽暂未实行，但也明确表示要降低首付比例的省份。

（来源：安徽省发展和改革委员会）

安徽发改委在1月时发布了一则通知：

引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费。

注意，它将房产加入了大宗商品中，特别提到了降低首付比例这一点，就是不知道什么时候开始在全省范围内动作了。

降首付不会只有第一枪，这场蔓延到各个城市的降首付浪潮，开始了。

降低了首付的城市，它们到底是为什么呢？

02

如果简单说这些城市在救市，那是不准确的

我们来看一下这些城市，菏泽、赣州是三四线城市，但是重庆、南宁、佛山，这些是妥妥的二线城市。

因此，它们各自的情况其实有很大的不同。

先看看菏泽，它的首套、二套比例都降低的原因很简单。

（来源：克而瑞上海）

作为“中国拆迁第一市”，菏泽过去的棚改量实在是太大了，光是2017年时棚改计划开工量就高达18.2万套，直到近两年才好上一些。

这让菏泽有了大量货币进入楼市，本地家庭人均好几套房，将购买力消耗一空。

根据亿翰智库的数据显示，2021年，菏泽有着约960万平米的待销面积，它去化周期，可能需要三年以上了。

菏泽选择首套、二套都降低首付比例，确实是为了让楼市活起来，希望加快一点去化的速度。

实际上，这不是菏泽第一次在楼市里先进行调整了。

2018年12月，菏泽也是在那一轮调控中首个取消限售的城市，就是为了救市。

我们可以仔细看一下，重庆、赣州和菏泽的情况有微妙的不同，它们对二套房没有降低首付比例。

无论是重庆，还是赣州，它们去年的土拍情况，还都算不错。

尤其重庆的主城区房子一直去化周期特别短，只是区县难卖而已，再结合银行放贷情况，这两个城市全部都只是在首套房处降低了首付比例。

重庆和赣州的目的不言而喻：让刚需者能更早买得起房。

南宁确实和菏泽一样，存在供应量太足的情况，整个楼市房子卖不出去，土地市场也哑火了。

它采取的措施其实比较温和，只是将公积金贷款的首付比降低。

此外，还提升了公积金贷款的额度，首套最高额度从60万元提升到了70万元，二套最高额度从50万元提升到了60万元。

比起其他城市来说，受众面太窄了。

这可能更是一个积极的信号，一步先行的试探。

接下来可能看情况，和其他城市一样进一步放松商贷。

佛山的限购区的贷款依旧卡得很严格，只有非限购地区开始松动，虽然有传言说是为了成交量，但应该也是让非限购地区的市场活跃起来。

每个城市的目的不太相同，不过相同的是，首付比例的下调引起的效应会非常大，能更容易让房地产市场交易“活”起来。

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即使首付降低了，也不一定能真的让当地楼市摆脱困境。

首付能够降低多少，是有限制的。

我们目前的首付比例，是根据2016年央行和银监会联合下发的通知提出的。

当时规定的是原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，也就是说最低可低至20%。

降到20%就已经是最低了，降无可降。

一个城市房地产救市最有效的手段就是降价，但是最无效的手段同样也是降价，越降越没人买。

人们都知道这地方楼市困难了，反而不敢再买。

在降低首付之前，曾经有不少城市出台过变相降首付的行为，比如首付分期、首付返现金、甚至0首付现象，后续效果都不太好。

因此，历史库存较大的菏泽、楼市转冷的南宁等城市，要想通过降首付比例来救市，实在是太难了。

（来源：财联社）

最“损”的是，不少媒体去采访了楼市一直比较火的城市，发现这些城市的首套房贷的比例依旧没变，可想而知，人们对降低首付比的城市是什么看法。

不过，并不是说降低首付比例一点好处都没有，这些城市，更重要的是传递给了整个楼市一个积极的信号。

对房地产贷款的限制不再严格，后续可能会有更多的城市加入。

这一次不经过央行和银监会，直接由各地自行调整，说明了房地产贷款更宽松。

尤其是首套住房贷款的首付比例降低，也说明了未来会更加支持刚需购房，刚需可以加紧上车了。

不过需要注意的是，即使首付降低了，我们也要根据城市来判断该不该买。

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更多城市开始降低首付了，能不能买

即使未来有更多的城市加入到降首付的行列中，也不是所有城市都值得购买的。

第一，如果只降低了首套住房的首付比例的城市，那么可以买。

这是该城市释放的对刚需的一大利好

第二，如果是首套房、二套房首付比例同时降低的城市，那么尽量不要买。

这种城市通常来说库存量非常大，它是为了尽快清库存才开始放松的，以后只会越来越放松。

未来它的二手房既难卖，也卖不出价格。

至于我们想要买的那些热门城市，一时半会儿轮不到它们来降低首付比例。

不过最后说一句，如果一个城市突然开始降低首付，这总归不是一个特别好的信号，我们退一万步想想，如果不是迫不得已，为啥要降低首付呢，对不

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队