明年会好么？
“昨天晚上我特别忐忑不安，就像一个学生没考好试要拿成绩单给父母看一样。我完全能够理解股东各种各样的情绪，不满也好，失望也好，困惑也好，关切也好，我感同身受。”
3月31日，万科召开2021年度业绩发布会，今年的主题是反思、绘蓝图。
跟年报开头一样，董事会主席郁亮在业绩会开场仍然先对业绩不好、净利润下滑进行检讨，并向52万名股东表示诚挚歉意。
这确实是值得反思的一份年度财务报告。毕竟这是自2008年以来，万科时隔13年首次出现净利润下滑。而横向对比看，万科同段位的竞争对手们——碧桂园、龙湖、华润置地或保持了净利润增长，或守住了销售龙头地位。
万科业绩会 企业供图
郁亮将净利润下滑的原因归结在管理离散度大、多赛道探索成本高。
在反思失望的当下时，万科更需要给外界描绘一个美好的蓝图。在郁亮的绘本中，目前最重彩的就是万物云分拆上市。
除了物业之外，郁亮还重点阐述了万科在长租公寓、物流业务板块的前景，他希望机构投资者可以给这些新赛道建立一个新的估值模型。
他还说，“我们把每个业务能不能独立上市，作为它成功的标记之一。”
31年，第三次
2021年万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。这是万科继1995年、2008年后出现的上市31年以来第三次净利润下滑。
虽然管理层已经在《致股东信》和年报里对业绩下滑的原因做了一些披露，但郁亮认为在业绩会现场还是有必要作进一步的反思和检讨。
“不管我的反思多全面，不管我的检讨多深刻，考试没考好就是没考好。2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”
首先是反思和检讨管理方式。万科过去一直采用充分授权、分布式管理方式，这种管理模式在市场非常好的时候能够贴近市场、快速反应抓住机会。但随着竞争程度越来越激烈、大型复杂项目越来越多，这种分布式充分授权的模式就产生了一些挑战，比如任何单一公司、单一区域不具备去赢得竞争所需要的全部能力时，会表现出参差不齐跟离散度大的问题，出现一些达不到平均水平的项目，从而拉低了整个业绩的回报水平。
“管理方式导致离散度大的问题主要反映在项目操盘能力分化、少数项目投资失误上。”郁亮以环京市场举例称，万科判断环京地区市场在2018、2019年在比较大幅调整后已经到底部，所以当时购买了一个资产包，“但随后市场发生了更剧烈的下降，为此我们不得不计提25亿元减值准备。”
但郁亮认为，万科今年可以实现止跌企稳，稳中提升。他的信心来自两个外部基础和三个内部基础，外部是政策、行业基础，内部则是自我调整和经营服务类业务的支撑。
郁亮在最近一次媒体交流会上 每经记者 黄婉银 摄
“对于政策，我抱有充分的信心，行业正在回归常态，正在回归理性，过高的利润率和过低的利润率都不可持续，我们房地产行业的平均利润率水平一定也会向社会平均水平回归。这是我们‘止跌企稳、稳中提升’的政策基础。”郁亮如是表示。
既然投资失误是净利润下跌的主要原因之一，万科也在扭转这一失误。万科开发经营本部首席合伙人张海在回答《每日经济新闻》记者提问时表示，2021年无论是住房销售还是公开投资市场，都经历了上半年火热、下半年骤冷的过程。在这样的市场环境下，把握投资节奏是有难度和挑战的。
“一方面受到现实环境的约束，另一方面还需要有前瞻的判断。从去年开始，万科就将投资向市场稳定、安全边际高、团队操盘能力强的地区集中。”
2021年，万科获取新项目148个，总规划计容建筑面积2,667.4万平方米，权益计容规划建筑面积1,901.4万平方米，权益地价总额约1,401.5亿元。
昂贵的学费
除了管理方式外，郁亮还检讨反思了万科新业务的发展。因为多赛道的同时探索让万科出的成本比想象中更大，对过往业绩也产生了影响。为什么要多赛道同时探索？
郁亮的判断是，以万科的体量，如果只做一两个赛道，是不足以支持可持续发展的，也不支持万科开发经营服务并重的策略。
在长租公寓业务上，万科是最早和最积极的响应者，非常看好租赁业务的发展前景，但是从中央的方针到各部门、各地出的政策来看，落地时间太长。同时，对城中村进行大规模的集中改造，做“二房东”模式让万科付出了很大代价，到今天还在为此付出代价。
“这些摸索比我们预想的时间更长，付出的代价更大。另外在建立新赛道的过程中，试错也必不可少。如果没有城中村‘二房东’的业务，万科的长租公寓业务早就可以开始赚钱了。”
但郁亮认为，万科为探索这些业务所交的学费，大头基本上已经付完，物业、物流、商业、长租公寓等经营服务类业务将构成万科未来的增长空间。
理由是万科的物业业务在行业内处于领先位置，过去10年复合增长率超过30%；物流业务在高标仓方面处于行业领先，冷链全国第一，过去3年复合增长率达到52%；长租公寓业务是绝对的行业第一，过去3年复合增长率超过40%；商业平台印力过去5年的复合增长率20%，这些业务在过去一年总共为万科贡献了超过400亿元收入，而且仍然保持快速增长。
新估值
在“自卖自夸”之外，郁亮也希望投资者和资本市场可以看到万科描绘的蓝图前景。
可以肯定是，目前再也找不出跟地产开发一样能赚大钱的业务，物业、物流、商业、长租公寓等需要花长时间、赚小钱的经营服务类业务，都无法从这个维度上与地产开发比较。
这一点郁亮也苦恼，因此他呼吁机构投资者能够对上述经营服务类业务建立一个新的估值模型，看到万科新的市场价值。
过往，资本市场都期待万科分拆物业公司万物云上市，但郁亮在公开场合多次表示过“特意让物业保持与资本市场的距离”、“怕被资本市场引导坏了”等等言论。但在这次业绩发布会上，郁亮说衡量经营服务类业务成不成功的第一个标志就是能不能独立上市。
目前，万科分拆万物云境外上市已获得中国证监会受理。万物云CEO朱保全在业绩会上表示，公司分拆万物云上市，主要觉得这个儿子已经是个成年人了，需要通过引入国内外机构投资者，进一步提高综合实力，奠定行业的领导地位，吸引和保留人才。
“对于上市的时点，现在相对于2020年可能更合适，因为市场估值更加趋于理性。”
郁亮总结道，在万科38年的发展史上，并不总是一帆风顺的，中间出现过三次净利润下降，分别是1995年、2008年和去年，每次的下降都暴露出万科之前所积累的一些短板。
“在外部环境发生挑战的时候，这些短板积累在一起，最后以净利润下降的方式给我们敲响警钟，警醒我们始终要对市场保持敬畏之心、正视问题、对症下药、快速行动。”
本文来自微信公众号“每经房产”，作者：黄婉银。
