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没想到深圳楼市还没缓过来
2022-03-02
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自打202128日起,深圳楼市就开始了足足一年的“躺平”。


全国头一份的官方二手房指导价出炉,直接给深圳二手房市场浇上了一盆冷水,之后深圳楼市就开始了逐渐由热变冷。



即使3月有一个反弹,也依旧七连跌,直到11月才终于又上了2000套,稍微让深圳楼市喘了口气。


但是,到了今年,开年就兆头不好,1月跌破2000套,2月直接跌破了1000套。


这是深圳近15年二手房月度成交首次跌破千套大关,创造了15年新低。


2021年,深圳全年的二手房成交数量已经创造了近十五年来的历史新低,没想到今年更是开局不妙。


深圳楼市的日子属实不太好过,一个月的成交量竟然比不上北京、成都一天的量。


深圳楼市的低落,不仅仅反映在二手房上,还反映在了其他的方面。


01


连深圳都开始降首付,这意味着...


2021年,深圳楼市的冷淡只是呈现在二手房市场,在新房上反而保持了相当不错的销量的。


去年一年,深圳新房成交量达到了54217套,同比上涨15.5%,创下了近五年新高。


然而,这一打新热潮在2022年的开端,居然被抑制住了。


根据深圳市房地产中介协会统计的数据显示,在131-26日的春节期间,深圳市的新房成交量为0套,二手房成交量为1套。


春节二手房成交量延续去年冷意能够理解,但是新房直接0”成交,这实在是让人想不到的。



春节期间一向是房地产的一个小高潮期,然而深圳和广州的成交量都不太高。广州比深圳好上一些,还有17套成交。


京沪则要好上很多,上海新房在春节期间成交了1000套,一共10.3万平方米,北京没有单独统计春节一周,但是在春节和和春节前一周一共卖出了757套。


深圳楼市,不仅没有转暖,连新盘都更冷了。


比较神奇的是,与深圳新房市场冷淡相反的是,深圳的新房市场的销售人员倒是非常的忙碌。


像是深圳这种外地人占比比较高的城市,往年春节的时候售楼处都不会开放的,今年倒是一个例外。


可能也是深圳的从业者们及时嗅到了楼市这股冷空气,于是在春节期间,就开始了各种花式促销。


比如这个:

(来源:深圳壹地产)


促销中比较常见的打折、特价房都有,甚至还有到访就有礼包、抽取现金红包,少见的还有30天无理由退房”这一点,虽然只针对商铺和办公产品,也可以看出这次深圳楼市的促销力度之大。


甚至还有更离谱的:

(来源:微博爱私募的房东)


只看到“最低一成起”的海报,就足够唬住不少人了。虽然后续得知是商铺和办公产品,但是这个噱头还是很猛的。


除此之外,还有一个比较少见的现象,也是深圳的开发商们为了让自身产品好卖采取的措施,提高中介佣金。


(来源:每经房产)


在楼市更加冷的商业和公寓项目上,有开发商给中介开出了15%的可以光速结佣的佣金激励。


总的来说,由于深圳楼市正处于冷静期,打折、特价销售已经成为了深圳众多新盘的选择。


02


深圳这几类房价,价格在疯狂下探。


最近,在深圳所有房子中,降价最猛的可谓是学区房了。


(来源:凤凰网财经)


从去年开始,一路降,去年有的降价500w还没卖出,今年依旧延续了降价:

(来源:深圳楼市情报)


比如这一个属于深圳名牌学区的百花园一期,近14天降价了210万。


无论是成交量下降,还是房子降价,对楼市来说都是比较不好的消息,代表着楼市进入冷淡期。


但是此时的深圳楼市还是有个好消息出现的,深圳的房贷利率降低了。


根据经济观察报报道,其实深圳的很多家银行在1月的时候,就将首套房贷利率调低了,从45BP调低到30BP


目前深圳主流房贷利率是首套最低4.9%、二套房贷利率最低5.2%


这已经是一线城市中最低的房贷利率了,而且是近三年来的最低利率。


这对购房者来说是个利好,可以最大程度地让刚需上车。


开年深圳楼市就动作频频,其实是因为去年发生了几件对深圳楼市影响特别大的事情。


03


深圳楼市是怎么被按下急刹车的?


2021年成为了深圳楼市的分水岭,有三件事直接将深圳楼市从炎热的夏天转成了寒冬。


第一件事是202128日官方出炉的二手房指导价政策,这直接开启了深圳二手房的另一个时代。


二手房实行指导价,最大的影响其实不是房子被便宜卖,而是和银行的房贷挂钩了。


在二手房上严格执行指导价直接导致了人们的贷款能力下降,很多人是不具备高昂的首付支付能力的,他们就此被排除出了购房者的队伍。


但是,业主是不愿意房价被压低的,这就需要购买者有更高的财力。也就是说,能够买二手房的人大大减少了。


二手市场从此冷了下来。


同样的,二手指导价也侧面影响了一手的市场。


我咨询了下深圳当地的房地产从业专家,他告诉我,这些原本要购买二手房的购房者都去了一手房市场,但是一手房市场稍微好一点的盘都需要摇号,导致很多人无法摇号成功,而不好的盘,是购房者们都看不太上的。


虽然看上去一手房市场比较好,但那是基于不少不错的盘推出的情况下的,其实一手盘彼此之间也有一定的差异性。


整个市场还是有去化压力的,导致新房也在今年开头开始变冷了。


第二个件事,则是2021年深圳发布的大学区制度,这个制度直接影响了学区房。


(来源:深圳政府官网)


2021730日,深圳市发布了《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》,里面特别提到了要均衡教育资源,建立大学区招生和办学管理模式,并且建立教师交流制度。


这直接导致深圳学区房价格跳水。


8月,一套香蜜湖港中旅花园的房源以低于市场价500万元拍卖,最终流拍。百花片区一套三房,市场参考价1870万元,最终实际成交为1530万元。


从那之后,深圳学区房只涨不跌的神话就结束了,降低百万元的不在少数,甚至有降低了五百万的。


而且,今年深圳的学区房又开始落实电脑派位:


学位和房产的粘性又进一步下滑了。


宝安区也开始落实多校划片,又让学区房开始跌跌不休了。


深圳的学区房具有高度的不确定性,价值已经大大下跌了,这就导致了学区房市场直接凉了。


第三件事,是房地产税宣布试点。


(来源:财联社)


在房地产税刚一宣布的时候,就有学者提出建议在深圳试点。


深圳作为先行示范区,过去房价又比较高,确实有比较大的可能性变成试点,这就更给深圳楼市增加了一分不确定性,让不少人不敢入场。


几种原因层层累积下,深圳的楼市就呈现出了我们现在看到的样子,展现出了一份寒意。


二手房成交量下降、新房市场转冷、学区房高度不确定......这些统统让深圳的楼市蒙上了阴霾。


(来源:微博SZ深圳大鹏)


直接反映在了深圳中介身上,中介关门潮非常的严重,去年前9个月有642家中介关店了。


但是往好处看,这也是一系列政策对深圳楼市的最大管控,成功地将深圳楼市的温度降了下来。


04


深圳楼市,什么时候才能缓过来?


以现在2月的成交情况来看,深圳楼市真的已经见底,甚至今年或将会成为深圳楼市最低迷一年。


即便是信贷宽松、利率降低、各种利好,也不妨碍购房者对于深圳房价预期全部被打落。


对于刚需来说,他们已经不再着急出手了,变得非常谨慎,大多在观望。


现在深圳已经有职业投资人开始慢慢进场,寻找笋盘。


因为市场遇冷的时候,笋盘会更容易浮出水面,也可以比之前较为容易买入。


他们还看好深圳的长线投资价值吗,答案是肯定的。


深圳的住宅用地非常稀缺,再加上城市有强大的人才吸引力,还有大湾区一直以来产业的优势,人口的聚集成为必然,这样的城市当然是值得长期看好。


接下来的三月,深圳新一批土地将会集中供应。


有没有优质地块出让,以及将来限价情况如何,都值得我们关注。



如果新房限价情况还是不乐观,进一步下调新房限价的话,那么深圳楼市的冷依旧仍未见底,市场仍有继续下探的空间。


不论面对多大的压力,还是要回归房住不炒,现在这个时候,深圳是该缓一缓了。


以上为正文,来自初晓


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本文来自微信公众号“真叫卢俊”,作者:真叫卢俊团队

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  • 蓁蓁
    持仓用户
    深圳的二手房,呜呜
    2022-03-04 20:43

  • 深圳的住宅用地非常稀缺,再加上城市有强大的人才吸引力,还有大湾区一直以来产业的优势,人口的聚集成为必然,这样的城市当然是值得长期看好。
    2022-03-03 14:15
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