自打2021年2月8日起，深圳楼市就开始了足足一年的“躺平”。
全国头一份的官方二手房指导价出炉，直接给深圳二手房市场浇上了一盆冷水，之后深圳楼市就开始了逐渐由热变冷。
即使3月有一个反弹，也依旧七连跌，直到11月才终于又上了2000套，稍微让深圳楼市喘了口气。
但是，到了今年，开年就兆头不好，1月跌破2000套，2月直接跌破了1000套。
这是深圳近15年二手房月度成交首次跌破千套大关，创造了15年新低。
在2021年，深圳全年的二手房成交数量已经创造了近十五年来的历史新低，没想到今年更是开局不妙。
深圳楼市的日子属实不太好过，一个月的成交量竟然比不上北京、成都一天的量。
深圳楼市的低落，不仅仅反映在二手房上，还反映在了其他的方面。
01
连深圳都开始降首付，这意味着...
在2021年，深圳楼市的冷淡只是呈现在二手房市场，在新房上反而保持了相当不错的销量的。
去年一年，深圳新房成交量达到了54217套，同比上涨15.5%，创下了近五年新高。
然而，这一打新热潮在2022年的开端，居然被抑制住了。
根据深圳市房地产中介协会统计的数据显示，在1月31日-2月6日的春节期间，深圳市的新房成交量为0套，二手房成交量为1套。
春节二手房成交量延续去年冷意能够理解，但是新房直接“0”成交，这实在是让人想不到的。
春节期间一向是房地产的一个小高潮期，然而深圳和广州的成交量都不太高。广州比深圳好上一些，还有17套成交。
京沪则要好上很多，上海新房在春节期间成交了1000套，一共10.3万平方米，北京没有单独统计春节一周，但是在春节和和春节前一周一共卖出了757套。
深圳楼市，不仅没有转暖，连新盘都更冷了。
比较神奇的是，与深圳新房市场冷淡相反的是，深圳的新房市场的销售人员倒是非常的忙碌。
像是深圳这种外地人占比比较高的城市，往年春节的时候售楼处都不会开放的，今年倒是一个例外。
可能也是深圳的从业者们及时嗅到了楼市这股冷空气，于是在春节期间，就开始了各种花式促销。
比如这个：
（来源：深圳壹地产）
促销中比较常见的打折、特价房都有，甚至还有到访就有礼包、抽取现金红包，少见的还有“30天无理由退房”这一点，虽然只针对商铺和办公产品，也可以看出这次深圳楼市的促销力度之大。
甚至还有更离谱的：
（来源：微博爱私募的房东）
只看到“最低一成起”的海报，就足够唬住不少人了。虽然后续得知是商铺和办公产品，但是这个噱头还是很猛的。
除此之外，还有一个比较少见的现象，也是深圳的开发商们为了让自身产品好卖采取的措施，提高中介佣金。
（来源：每经房产）
在楼市更加冷的商业和公寓项目上，有开发商给中介开出了15%的可以光速结佣的佣金激励。
总的来说，由于深圳楼市正处于冷静期，打折、特价销售已经成为了深圳众多新盘的选择。
02
深圳这几类房价，价格在疯狂下探。
最近，在深圳所有房子中，降价最猛的可谓是学区房了。
（来源：凤凰网财经）
从去年开始，一路降，去年有的降价500w还没卖出，今年依旧延续了降价：
（来源：深圳楼市情报）
比如这一个属于深圳名牌学区的百花园一期，近14天降价了210万。
无论是成交量下降，还是房子降价，对楼市来说都是比较不好的消息，代表着楼市进入冷淡期。
但是此时的深圳楼市还是有个好消息出现的，深圳的房贷利率降低了。
根据经济观察报报道，其实深圳的很多家银行在1月的时候，就将首套房贷利率调低了，从45BP调低到30BP。
目前深圳主流房贷利率是首套最低4.9%、二套房贷利率最低5.2%。
这已经是一线城市中最低的房贷利率了，而且是近三年来的最低利率。
这对购房者来说是个利好，可以最大程度地让刚需上车。
开年深圳楼市就动作频频，其实是因为去年发生了几件对深圳楼市影响特别大的事情。
03
深圳楼市是怎么被按下急刹车的？
2021年成为了深圳楼市的分水岭，有三件事直接将深圳楼市从炎热的夏天转成了寒冬。
第一件事是2021年2月8日官方出炉的二手房指导价政策，这直接开启了深圳二手房的另一个时代。
二手房实行指导价，最大的影响其实不是房子被便宜卖，而是和银行的房贷挂钩了。
在二手房上严格执行指导价直接导致了人们的贷款能力下降，很多人是不具备高昂的首付支付能力的，他们就此被排除出了购房者的队伍。
但是，业主是不愿意房价被压低的，这就需要购买者有更高的财力。也就是说，能够买二手房的人大大减少了。
二手市场从此冷了下来。
同样的，二手指导价也侧面影响了一手的市场。
我咨询了下深圳当地的房地产从业专家，他告诉我，这些原本要购买二手房的购房者都去了一手房市场，但是一手房市场稍微好一点的盘都需要摇号，导致很多人无法摇号成功，而不好的盘，是购房者们都看不太上的。
虽然看上去一手房市场比较好，但那是基于不少不错的盘推出的情况下的，其实一手盘彼此之间也有一定的差异性。
整个市场还是有去化压力的，导致新房也在今年开头开始变冷了。
第二个件事，则是2021年深圳发布的大学区制度，这个制度直接影响了学区房。
（来源：深圳政府官网）
2021年7月30日，深圳市发布了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，里面特别提到了要均衡教育资源，建立大学区招生和办学管理模式，并且建立教师交流制度。
这直接导致深圳学区房价格跳水。
8月，一套香蜜湖港中旅花园的房源以低于市场价500万元拍卖，最终流拍。百花片区一套三房，市场参考价1870万元，最终实际成交为1530万元。
从那之后，深圳学区房只涨不跌的神话就结束了，降低百万元的不在少数，甚至有降低了五百万的。
而且，今年深圳的学区房又开始落实电脑派位：
学位和房产的粘性又进一步下滑了。
宝安区也开始落实多校划片，又让学区房开始跌跌不休了。
深圳的学区房具有高度的不确定性，价值已经大大下跌了，这就导致了学区房市场直接凉了。
第三件事，是房地产税宣布试点。
（来源：财联社）
在房地产税刚一宣布的时候，就有学者提出建议在深圳试点。
深圳作为先行示范区，过去房价又比较高，确实有比较大的可能性变成试点，这就更给深圳楼市增加了一分不确定性，让不少人不敢入场。
几种原因层层累积下，深圳的楼市就呈现出了我们现在看到的样子，展现出了一份寒意。
二手房成交量下降、新房市场转冷、学区房高度不确定......这些统统让深圳的楼市蒙上了阴霾。
（来源：微博SZ深圳大鹏）
直接反映在了深圳中介身上，中介关门潮非常的严重，去年前9个月有642家中介关店了。
但是往好处看，这也是一系列政策对深圳楼市的最大管控，成功地将深圳楼市的温度降了下来。
04
深圳楼市，什么时候才能缓过来？
以现在2月的成交情况来看，深圳楼市真的已经见底，甚至今年或将会成为深圳楼市最低迷一年。
即便是信贷宽松、利率降低、各种利好，也不妨碍购房者对于深圳房价预期全部被打落。
对于刚需来说，他们已经不再着急出手了，变得非常谨慎，大多在观望。
现在深圳已经有职业投资人开始慢慢进场，寻找笋盘。
因为市场遇冷的时候，笋盘会更容易浮出水面，也可以比之前较为容易买入。
他们还看好深圳的长线投资价值吗，答案是肯定的。
深圳的住宅用地非常稀缺，再加上城市有强大的人才吸引力，还有大湾区一直以来产业的优势，人口的聚集成为必然，这样的城市当然是值得长期看好。
接下来的三月，深圳新一批土地将会集中供应。
有没有优质地块出让，以及将来限价情况如何，都值得我们关注。
如果新房限价情况还是不乐观，进一步下调新房限价的话，那么深圳楼市的冷依旧仍未见底，市场仍有继续下探的空间。
不论面对多大的压力，还是要回归房住不炒，现在这个时候，深圳是该缓一缓了。
以上为正文，来自初晓
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本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队
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