欢迎您来到金斧子,投资有风险,选择需谨慎!
当前位置: 首页 > 私募社区 > 一些城市的二手房挂牌量有点夸张了
一些城市的二手房挂牌量有点夸张了
2022-03-07
638
0

今年开始,我越来越觉得购房者, 有必要去关注些 宏观数字。


比如你所在的城市一年卖了多少套新房,多少套二手房


如果目前上海二手房挂牌量是3万套,这个数字是高还是低, 很多人是说不上来的 。


判断一个城市楼市基本情况,大部分时候是看二手房


新房受到政策干扰较大, 二手主要 是 个 人选择为主,最能体现当下最 真实的市场 。


所以,我统计了链家网目前全国各地主要城市的二手房挂牌量。


根据这些数字,我们可以大致看到哪些城市二手房的库存量最大,同时对全国 主要城市的二手市场冷暖情况有一定判断 。


01


不统计不知道,统计结果出来吓一跳。


我根据链家网目前显示的二手挂牌量做了表格。


单纯从数据来看,四个一线城市里,库存量最大的应该是广州。


PS:深圳、上海采用核验价前数据) 


上海在去年核验价之前挂牌量稳定在3.5万套左右。


这两个一线城市的二手市场已经被限制死了,也可以看出城市的价值,正因为供不应求,在房住不炒的背景下才有了第三只手的干扰。


统计到新一线城市的时候,我发现数据明显地有了变化。


新一线城市,二手房挂牌量已经明显超过一线



目前在新一线城市中,也就长沙、东莞、无锡的二手房挂牌在3万套左右,其他动辄就是78万,甚至10万套以上。




在链家网上全国二手挂牌量排名前十的城市如下:重庆、天津、成都、沈阳、南京、苏州、西安、哈尔滨、大连、合肥。



重庆17.2万套、天津15.2万套、成都14.2万套、沈阳13.9万套,这些都可以说是全国天量二手房库存城市了。


02


是什么导致了这个城市二手房存量奇高


接下来介绍一直以来,库存蝉联全国第一的城市:重庆。


说实话,这个城市到底有多少二手房同时挂牌,一直是个谜。


重庆的二手房库存曾在今年3月一度超过20万套,还上了微博热搜,连央视都报道了。




去年有人统计过诸葛找房上重庆二手的挂牌量,2020年最高峰的时候曾经超过30万套。



但不论是20万,还是30万,重庆二手房的这个体量,是上海的十倍,隔壁成都的二倍,绝对是全国二手最大库存的城市。


为什么重庆二手挂牌量如此之大,几乎等于一个县城人口。


是因为房东恐慌抛售吗,还是因为流通速度慢,没人接盘。


当我们面对这个城市的时候,必须要接受个前提,就是这里的巨量新房供应。


重庆一直奉行天量供应稳房价”政策,用大量的新房供应来压低房价,这一招也确实奏效 。


重庆主城历年新房成交量都在 2000-3000万方 ,过往十年成交存量应该在3亿平方米 。


供应量大了,给刚需更多选择,以供应量压低房价,但天量的供应,也导致了一手房的密度很高,在重庆你看到的小区,基本都是3以上的容积率。



随便点开重庆一个区域的二手挂牌,一个小区可以有500套房源出售,据说重庆曾经挂牌量最高的小区达到1000套以上。




不仅如此,在新房供应大的城市里,大部分购房者会有类似新房癌的情况。


二线城市因为还在城镇化加速的阶段,新房是楼市供应主流,所以在房价差不多的情况下。


优先选择新房,愿意买二手房的人比较少。


因为以上种种,重庆一直以来是全国二手挂牌量最大的城市,库存量从来没有下来过。


03


二手库存量最大的城市,楼市就最危险么


倒也不一定。


比如说重庆,目前的二手房挂牌量,重庆位居内地城市之首,高达17.2万套,最高的时候曾经达到30万套,存量是上海的10倍。


但要知道所谓的重庆市,其实相当于重庆省,常住人口高达3205万人,接近于贵州一个省的人口,超过了全国所有一线城市人口。


我们以七普的人口数据来看,可以得出一个平均数据,更能够看出目前各城市二手存量的真相。



比如,看似库存最大的城市重庆,实际上并不是人均库存量最大的城市,而人口基数不到千万人口的沈阳、南京,以66人、74/套高于重庆。


从这个角度来看,几个重要城市中沈阳和南京的人均二手库存量更高。


同时从七次人口普查的数据来看,重庆十年内增加了约320万的人口,年均人口增长量为32万左右。



因此可以看出即便是存在天量二手库存的重庆,背后有全国最大人口规模的支撑,同时也有非常可观的人口增长。


反之。


楼市最危险的城市,我认为是一直在救市的哈尔滨


大家看哈尔滨的数据,仅论二手房挂牌量,哈尔滨是10万套,在统计的城市中排名第8位,看起来并不是太严重。


但是哈尔滨的面积达到5.3万平方公里,差不多是8.4个上海的面积,一半浙江省的面积,面积一大,人口密度就低,哈尔滨是全国人口密度最低的副省级城市。


让人觉得危险的的有两件事,大量的人口正在流出哈尔滨。


再说人口,去年的七普数据,哈尔滨的常住人口从1063.6万下降到了1000.99万,减少了62.61万人 。


还有一个关键的信号是,过去10年哈尔滨小学生人数流失率高达14%,小学生的流失,表明了未来人口增长的受挫。


所以未来哈尔滨的人口流失,大概率还要加速。


不仅如此,这个城市的新房也很难卖。


去年哈尔滨印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,明确鼓励开发商采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。


鼓励开发商降价,哈尔滨也走在了全国前面。


新房卖不出去,面对这么多的二手库存,人口负增长的哈尔滨。


已然是我眼里,目前全国楼市里风险性比较大的城市之一。


04


我们要看到不同城市二手挂牌量背后的原因


重庆一直以来都是挂牌量最高的城市,但实际上这个市场一直很稳定。


对于几个一线城市来说,比如上海、北京,如果二手挂牌量突然暴增也不会有太多的风险。


原因是像这样能级的城市,依然还在限制人口流入,房子的库存再大,只要放开一些口子就能消化,不会存在大量空置,降价抛售的风险,对于此类市场,潜在的购房需求还是很大。


上海去年成交的二手房差不多24万套,不论是3万套还是10万套的挂牌量,其实都很正常。


重庆虽然有17万的挂牌量,整个城市有3000万以上人口的规模,但一年也成交了14万套的二手房,数字高仅能说明这是一个很活跃的市场。


相反,值得警惕的是那些人口基数比一线城市小,挂牌量却很高的二线城市。


比如,沈阳、哈尔滨人口仅只有1000万,仅在链家一家网站上的挂牌量就可以达到10-13套之间,和重庆相差不大。


但要知道,沈阳在贝壳上过去90天的二手成交量在3000套左右,一个月仅成交1000套。


以这样的速度,意味着仅链家一个平台,沈阳卖完现有库存,都要十几年。


还有一个数字,2021年全国人口增量只有48万人。


这个数字告诉我们,人口红利的时代已经过去了


当人口也进入存量竞争,那么城市之间对于存量人口的竞争即将进入白热化阶段


我们应该担心是那些挂牌量激增,库存量大,且长期来看人口还在不断流失的城市


二手库存量大不可怕,最可怕的是没有人接盘


本文来自微信公众号“真叫卢俊”,作者:真叫卢俊团队


尚未登录,请 后再评论
发表
  • 我感觉大家可能也还在观望,毕竟房子目前来说并没有像10年前那样可投机跟投资的空间大,只能说运气好可以捡漏吧
    2022-03-07 20:55
  • 现在的市场逐步放开了,不知道二楼房,未来的走向如何。
    2022-03-07 16:37
  • 蓁蓁
    持仓用户
    二手房交易有价无市
    2022-03-07 14:02
私募大咖 换一批
水星价值投资观察
+ 关注
北京汉和汉华资本管理有限公司
+ 关注
正心谷创新资本
+ 关注
上海景林资产管理公司
+ 关注
金斧子官方账号
+ 关注

免费申请专业理财师

一对一快速解答疑问

立即咨询
持牌机构 / 强大股东